Юго-западная экспансия
как застраивается самая перспективная часть Екатеринбурга
Юго-запад – приоритетное направление для комплексной жилой застройки в уральской столице. Здесь возводятся концептуальные жилые высотки, появляются любопытные малоэтажные комплексы и расцветают целые микрорайоны. И несмотря на то, что возводимое здесь жильё в массе своей относится к категории «эконом», застройщики продолжают повышать планку, наделяя свои объекты новыми функциями и смыслами. Впрочем, без спорных решений тоже не обходится. Изучаем ключевые особенности юго-западной строительной экспансии вместе с ведущими экспертами в области архитектуры и градостроительства. (Подготовил Андрей Куляшов)
Импульсом, подтолкнувшим нас к созданию этого материала, стало выездное заседание Архитектурно-градостороительного совета, которое прошло в мае текущего года в Екатеринбурге. Местные чиновники, архитекторы, градостроители и представители крупных девелоперских компаний собрались вместе, чтобы совершить экспресс-тур по четырём площадкам юго-западной части города и проверить ход реализации наиболее заметных проектов жилого строительства.
Маршрут был выбран неслучайно. Согласно текущей градостроительной парадигме, приоритет сегодня отдается ревитализации и редевелопменту уже освоенных территорий в границах нашего мегаполиса, так что строительство ведётся преимущественно точечное. А юго-западная часть города остается единственной локацией, где имеет место по-настоящему комплексная застройка. Именно здесь, на месте бывших сельхозугодий и малоэтажного самостроя возводятся современные жилые комплексы и кварталы, появляется своя инфраструктура и выполняются проекты благоустройства.
Нашей редакции удалось составить компанию членам выездного градсовета и лично оценить разнообразие форматов строительства и масштабы программы по освоению новых территорий. Суммировав свои впечатления и подкрепив их мнениями экспертов, мы подготовили для вас обзор четырёх весьма непохожих друг на друга проектов, в каждом из которых по-своему трактуются и раскрываются современные тенденции рынка жилой недвижимости.
Наши эксперты:
- Андрей Рудаков, главный архитектор ООО «Уралгражданпроект», член Союза архитекторов России;
- Евгений Трубецков, архитектор, директор ООО «Востокпроект»;
- Борис Демидов, архитектор, руководитель творческой мастерской «Демидов»;
- Владимир Каганович, архитектор, директор «Архитектурного бюро Владимира Кагановича»;
- Наталья Балухина, архитектор, соучредитель архитектурной мастерской «Пинар».
Перемена к лучшему?
Первым объектом, оказавшимся в фокусе внимания участников градсовета, стал ЖК «Перемена». Это комплекс из четырёх секционных домов переменной этажности, расположенный на Широкой Речке, в квартале улиц Екатерининская – Суходольская – Хрустальногорская. Застройщиком выступает «Синара-Девелопмент». На текущий момент готово два дома, еще два находятся на этапе строительства.
Плотность застройки здесь очень низкая, так что «Перемена» с её гладкими фасадами в яркую полоску заметна издалека. С одной стороны, такой простор идёт объекту на пользу, выделяет его на общем фоне и даёт приятное ощущение свободы, с другой – не покидает чувство какой-то пустоты, незавершённости. Во многом это вызвано отсутствием элементов благоустройства на граничащих с комплексом территориях и «островной» сущностью объекта (дома «Перемены» со всех сторон окружены автомобильными дорогами). Надеемся, к моменту полного завершения работ ситуация изменится к лучшему.
В целом же расположение комплекса можно назвать удачным. Это самая развитая часть Широкой Речки, поблизости есть необходимая социальная и развлекательная инфраструктура. Транспортная доступность обусловлена непосредственной близостью к ЕКАД. Кроме того, в ближайшей перспективе ожидается строительство новой дороги, связывающей Широкую Речку и Академический.
Преимущество комплекса, на котором делает акцент застройщик – повышенная инсоляция всех жилых помещений, в том числе тех, окна в которых выходят на северную сторону. Этого удалось добиться благодаря гладким фасадам и удачному позиционированию объекта (дом находится под углом 45 градусов к сторонам света). Впрочем, здесь мнения экспертов разделились – одни сочли такое решение плюсом, другие увидели в нем лишь вынужденную необходимость.
Что касается жилых пространств, всё сделано на уровне. Все квартиры сдаются с отделкой «под ключ». В числе преимуществ – оптимальной высоты потолки, металлические сейф-двери из цельного стального листа с повышенной шумоизоляцией, красивые межкомнатные двери, окна с 5-камерным стеклопакетом, остеклённые лоджии. Можно отметить также отделку (на стенах – обои под покраску на флизелиновой основе, на полу – ламинат), полный комплект сантехники и предустановленные приборы учёта на все виды ресурсов (отопление, электричество, ХВС, ГВС).
Строительство объекта ведётся в три очереди, первая и вторая практически готовы, третья планируется к сдаче в 1 квартале 2020 года.
Владимир Каганович:
«Необходимость повысить естественное освещение вынуждает при малых квартирах делать гладкие фасады, которые бессистемно и, видимо, ненадолго раскрашиваются. Странная своей изрезанностью планировка общих коридоров. Может быть, таким образом решается разница в площадях квартир при абсолютно плоских фасадах? Но это провоцирует будущих жильцов создавать несанкционированные шкафчики и закутки для хранения не вошедших в небольшие квартиры вещей. Возможно, на этом объекте есть и другие решения, но дом, который мы посмотрели, устроен именно так».
Наталья Балухина:
«Объект окружен со всех сторон достаточно широкими дорогами, то есть он является «островом», он изолирован от ткани. Называю это дорогами неслучайно, поскольку улицами их назвать сложно. Улицы выполняют много различных функций, в том числе публичного пространства и места обмена. Дорога обладает единственной функцией – двухмерного перемещения. Дополнительно к этому вся территория комплекса жёстко поделена на две мега-структуры, отрезанные друг от друга заборами. То есть фактически мы имеем два острова, где нет ни одной улицы для жителей».
Андрей Рудаков:
«Я бы отдал должное архитектору, который проектировал «Перемену», – он сумел минимальными средствами добиться далеко не самого плохого результата. Визуально объект получился достаточно выразительным и вызывает в основном приятные эмоции. По инсоляции тоже соглашусь: гладкие фасады без выступающих балконов и эркеров, создающих тень, способствуют максимизации естественного освещения, что закономерно повышает уровень комфорта».
Субурбия по-уральски
Следующий на очереди – квартал «Мичуринский». Он также расположен на Широкой Речке, по соседству с одноимённым посёлком. Авторам проекта следует отдать должное, они смогли создать по-настоящему уникальный для Екатеринбурга формат жилья, который совмещает в себе преимущества и городской, и загородной жизни.
Конечно, лет десять назад примерно то же самое говорили и о коттеджных посёлках, когда они только входили в моду. Но, во-первых, такие поселки строились не в черте города и по своей сути были ближе к загородному жилью. А во-вторых, доступной такую недвижимость назвать было сложно.
В «Мичуринском» же мы имеем красивые малоэтажные домики с небольшими квартирами экономкласса. Все они выполнены в едином архитектурном стиле и объединены в жилые группы с закрытой территорией и общими дворовыми пространствами. Помимо очевидных плюсов вроде удобной навигации и безопасности, такая планировка стала своеобразным триггером к сплочению жильцов: соседи с удовольствием общаются, организуют совместный досуг.
Личный транспорт вынесен за пределы жилых двориков и находится вдоль квартальных проездов организованными автостоянками. Это безусловный плюс, но участники градсовета справедливо отметили, что объекту катастрофически не хватает нормальной парковки.
Конечно, сейчас здесь достраивается паркинг на 300 машиномест, но этого будет явно недостаточно даже при уже имеющейся плотности населения.
Строительство «Мичуринского» ведется двумя очередями: первая находится с южной стороны, вторая – с северной. Вторая очередь застройки будет включать в себя 3-, 4- и 5-этажные дома. На сегодняшний день там построено 5 жилых групп 4-этажных домов. Окончание строительства 1 и 2 очередей запланировано на 2019 год.
По итогу квартал будет включать в себя 69 домов, которые расположатся на внушительной площади в 52 га. К покупке предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 24,44 до 82,8 кв. м. Среди них есть варианты с антресолью и вторым светом.
Кроме прочего, эксперты отметили, что «Мичуринскому» в его текущем состоянии не хватает инфраструктуры. Конечно, отдельные объекты появляются, но этого критически мало, учитывая условную изолированность этого квартала от остальной части города. Впрочем, эта проблема постепенно решается.
Наталья Балухина:
«Объекту явно недостает массы населения, чтобы обеспечить проходимость коммерческих объектов. Так называемая улица с объектами торговли и обслуживания запланирована вдоль внешней магистрали, и это является ошибкой. Классической улицей, вдоль которой хотелось бы гулять, она никогда не станет. При такой численности населения нужно было создать хотя бы одну внутреннюю улочку, которая взяла бы на себя роль публичного пространства и места коммуникаций. В целом же «Мичуринский» заслуживает довольно высокой оценки, как минимум за то, что застройщик не испугался создать чуть более компактные, чем у нас принято, дворы, а также за довольно высокое качество благоустройства, за уровень безопасности и наличие замечательного образовательного центра с отличными площадками».
Владимир Каганович:
«Для этого района города – логичный и оправданный масштаб застройки. В первоначальном проекте были предусмотрены плоские крыши, что несколько портило общую картину. Но к началу строительства это решение пересмотрели, выбрав наиболее подходящий вариант для такого типа жилья. К спорным моментам я бы отнес слишком пеструю, на мой взгляд, раскраску фасадов. Дело даже не в яркости, а в отсутствии системности».
Евгений Трубецков:
«Мичуринский» – это такая американская субурбия на российский манер. В принципе, формат интересный, и своих адептов он точно найдёт. Но у меня есть на его счёт некоторые опасения. Помню, как я впервые попал в такую субурбию в Лос-Анжелесе. Сначала подивился красивой, идиллической картине: красивые, утопающие в зелени улочки, аккуратные малоэтажные постройки. А потом подошёл к одному из домов и заметил там табличку с номером «2642». Следующее, что я сделал – открыл карту и ужаснулся. Это спонтанная, неструктурированная масса однотипных домиков, расползающаяся на многие мили. Боюсь, как бы не повторилась подобная ситуация и у нас. В «Мичуринском» дома все похожие, и тиражирование формата легко может усугубить эту визуальную монотонность».
Город в городе
Следующую остановку члены Градсовета сделали в жилом районе «Солнечный». Стоит сразу оговориться, что осмотреть дома изнутри и оценить благоустройство территорий у нас не вышло, поэтому речь пойдет о проекте в целом, его текущем состоянии и перспективах.
По объемам строительства и количеству вовлеченных в процесс девелоперов «Солнечный» оказался самым масштабным проектом из всех, что нам удалось посмотреть за время поездки. Строительство здесь ведется силами четырёх крупных компаний: «Форум-групп», «Брусника.Екатеринбург», «Виктория» и «Астра». При этом в качестве генерального застройщика выступает «Форум-групп». Помимо собственного квартала компания строит в «Солнечном» улично-дорожную сеть, включая парковки и благоустройство улиц. Кроме того, девелопер подготовил всю инженерную инфраструктуру, включая собственную газовую котельную, магистральные коллекторы для водоснабжения, хозяйственно-бытовую, дождевую и дренажную канализацию.
Остальные компании осваивают выделенные им кварталы на правах субдевелоперов. У каждой из них своё видение, свои концепции и архитектурно-планировочные решения. При этом все они руководствуются общим «Руководством по застройке» – сводом правил, в котором отражены ключевые стандарты для всех этапов строительства.
Такой подход к освоению территорий позволил равномерно застраивать достаточно внушительную площадь (362 га). Проект настолько масштабный, что полная его реализация ожидается лишь через 10 лет. В общей сложности здесь будет построено около 1,5 млн кв. метров жилья. И когда это произойдет, «Солнечный» можно будет по праву назвать настоящим городом в городе.
В ходе знакомства с проектом эксперты отметили достаточно чёткую и прозрачную структуру района. Функцию смыслового центра и одновременно рекреационной зоны должен взять на себя благоустроенный парк, с велосипедными дорожками, игровыми площадками и зонами отдыха. Первая очередь открыта в 2017 году, остальные – на подходе. Все значимые объекты инфраструктуры, в том числе школы, детские сады, спортивные площадки, досуговые центры, зоны активного отдыха и прочее. будут объединены в кластеры и равномерно распределены по району.
Владимир Каганович:
«На мой взгляд, это разумное решение – отдать отдельные кварталы в руки различных застройщиков, договорившихся разве что о едином масштабе. А дальше – сравнение концепций и выявление «победителей капиталистического соревнования». К сожалению, не удалось посмотреть дома изнутри. Но мне представляется, что этот микрорайон достоин отдельного рассмотрения, его очень трудно оценить в ритме галопа.»
Наталья Балухина:
«Средний размер «квартала» в «Солнечном» был изначально 160х160 м, что, естественно, создало предпосылку для создания мегаструктур с очень крупными дворовыми пространствами, что не относится к очень высокому уровню комфорта. Генеральный застройщик, насколько я поняла из презентации, уже меняет такой подход, в том числе уменьшая базовую сетку и типоразмеры градостроительной единицы. Это очень важный положительный сдвиг. По поводу уже реализованного фрагмента территории моё заключение: крупноватые блоки, есть некоторая их разорванность, обусловленная довольно широкими улицами, как следствие: недостаточная проницаемость территории. Крупные дворы не способствуют созданию сплочённых сообществ. Но в целом, с учетом текущих переработок в концепции, объект имеет все шансы создать очень высокий уровень комфорта и качества городской среды».
Андрей Рудаков:
«В «Солнечном» очень разномастная застройка, намешано много стилей. Получается типичная ситуация в духе «Лебедь, Рак и Щука». Может, это оттого, что разные архитекторы работали над проектом, и каждый хотел как-то выделить свой объект. Я, конечно, не ратую за одинаковые дома, но считаю, что у них должен быть какой-то общий стиль или, как минимум, какой-то объединяющий элемент. Ещё один момент – здесь пока нет других мест приложения труда кроме магазинов. И это настораживает, поскольку основной массе жильцов придётся ездить на работу в другие районы. А это значит, что опять будут проблемы с пробками, загруженными дорогами в часы пик и пр.».
Девальвация принципов
Четвёртым объектом, на котором остановили своё внимание наши эксперты, стал жилой квартал «Ньютон Парк». Он расположен в микрорайоне Краснолесье, рядом с лесопарком Лесоводов России. На данный момент построен первый дом и ведется строительство второго (сдача запланирована на 2 квартал 2019 года).
Проект квартала включает в себя 6 домов, муниципальный детский сад и парковку. На текущий момент построен только один дом, так что окончательные выводы делать пока рано. Однако осмотр представленного объекта всё же позволил составить общее впечатление.
Объект любопытен во многих аспектах, но первое, на что обращаешь внимание и что вызывает удивление – стилевая концепция, в которой выполнена и архитектура, и дизайн внутренних прострнств. За основу был взят стиль ар-деко, неизменно ассоциирующийся с лоском и роскошью Америки 60-годов прошлого века. Гедонистический, роскошный, он резко контрастирует с ценовой категорией (застройщик позиционирует свой объект, как жильё экономкласса).
Пожалуй, этот дом стал апогеем тенденции к совершенствованию мест общего пользования. Бутафорская роскошь встречает нас прямо с холла. Высокие потолки, массивная стойка администратора, кресла и диванчики, витражное остекление, таблички из латуни. Всё здесь производит эффект дорогого отеля.
Однако названный эффект испаряется, как только поднимаешься на жилой этаж. Коридорная система, свойственная недорогим гостиницам и общежитиям, в квартирах низкие потолки зрительно давят, площади – соответствуют заявленной категории «эконом». Ощущение усиливается именно из-за контраста с роскошно оформленными местами общего пользования. Впрочем, указанные недочеты могут быть нивелированы продуманным дизайном интерьера. Также следует отметить, что дом спроектирован так, что квартиры легко объединить. Это позволит увеличить площадь и количество комнат, добившись нужного комфорта. Но потолки, увы, не поднять.
Во дворе первого и второго домов планируется детская площадка с безопасным покрытием, оборудованная для детей разных возрастов. Здесь уже установлены песочница, качели, различные детские конструкции и горки. Обещают, что на территории комплекса будут бить фонтаны, вместе со вторым домом появятся китайская пагода – веранда для отдыха и дракон – лазалка для детей. Не вполне ясно, как восточные мотивы соотносятся со стилем ар-деко, но изюминку двору это точно добавит.
Борис Демидов:
«Ньютон Парк» – наименее завершённый объект из числа тех, которые нам удалось посмотреть в рамках этой поездки. Пока там построена только одна высотка из шести, так что делать окончательные выводы рановато. Могу сказать, что, выбрав ар-деко в качестве общего стиля, застройщик задал себе довольно высокую планку. Это стиль сложный и комплексный, он должен воплощаться в многочисленных декоративных элементах, особой работе с объемами и пространством».
Евгений Трубецков:
«Этот объект двойственный по своей природе. Архитектура, оформление вестибюля и других мест общего пользования – это роскошь. А квартиры сами – достаточно скромные по площади и доступные по цене. На мой взгляд, здесь нет какого-то неприятного диссонанса. Большое количество квартир на этаже – минус, но не абсолютный. Авторы проекта аппелировали к определённым категориям покупателей – молодым, активным, общительным. А эта категория становится сегодня всё более многочисленной».
Наталья Балухина:
«На первый взгляд, выбранная морфология не способствует созданию очень высокого уровня комфорта, но, как ни странно, объект вызывает положительные и вполне комфортные ощущения. Здание, что мы посетили, по своей типологии и внутренней структуре напоминает высотный отель с лобби. Однако, несмотря на высокую степень унификации пространственных решений и отдельных элементов, жителям предлагается довольно привлекательная среда. И это происходит благодаря ряду компенсационных мер».
В финале поездки экспертам было предложено заполнить опросные листы, выставив свои оценки осмотренным объектам по шкале от 1 до 5 по 8 ключевым критериям. Итогом обработки этих листов стала сводная таблица, которую мы предлагаем вашему вниманию.
Если посмотреть на график, то сразу видно, что ЖК «Перемена» просто аутсайдер. Впрочем, это видно и на месте. Пока будет продолжаться «автовоспроизводство» микрорайонов в поле, и качество городской среды останется на нижайшей отметке. Цифры говорят сами за себя. «Перемена» – претендент на «деграданта», при определённых неблагоприятных экономических и социальных условиях. Это не «камень в огород» застройщиков, а больше, призыв
обратить внимание городских властей, в том числе главархитектуры, на отсутствие внятной стратегии, а также качественных и количественных параметров оценки, которые позволят анализировать качество строящихся объектов, задавать некие планки комфортности, ниже которых нельзя опуститься. Это позволит снизить риски появления «гетто» в будущем.
Анализ подготовлен экспертами PINAR CONSULTING,
Балухина Н. В., (Natalia Balukhina, PhD in Territorial, Urban and Environmental Planning),
Гибадулина А.Р. (Alfiia Gibadulina, PhD in Teories and Progects).
СЛЕДУЮЩИЕ МАТЕРИАЛЫ:
Башня Исеть
Если вы всегда мечтали жить в небоскрёбе и видеть весь город как на ладони, а спускаясь во двор, попадать в обширный цветущий сад, то апартаменты «башни исеть»...
продолжение >
